De kloof tussen rassenbezit is nu groter dan tien jaar geleden

Terwijl meer Amerikanen tegenwoordig een huis bezitten dan tien jaar geleden en het percentage voor alle rassen toeneemt, is de kloof tussen de percentages zwart huisbezit en die van een ander ras of een andere etnische groep nu zelfs groter dan in 2011, volgens een nieuwe analyse van de National Vereniging van Makelaars.

Over een hele reeks statistieken heen, zijn de uitdagingen waarmee zwarte huizenkopers worden geconfronteerd aanzienlijk en vertonen ze weinig verbetering.

Het eigenwoningbezitpercentage voor blanke Amerikanen in 2021 was 72,7%, maar het percentage voor zwarte Amerikanen was 44%, volgens NAR’s analyse van de meest recente gegevens. Het eigenwoningbezit voor Aziatische Amerikanen was 62,8% en voor Latijns-Amerikaanse Amerikanen 50,6%.

Alle groepen die in het onderzoek werden gevolgd, zagen het eigenwoningbezit het afgelopen decennium groeien, maar het zwarte eigenwoningbezit blijft ver achter, met slechts 0,4 procentpunt in een decennium, terwijl het percentage voor Latijns-Amerikaanse Amerikanen met 4 procentpunt steeg.

Het eigenwoningbezit in de Verenigde Staten bereikte zijn laagste niveau in 2015 en is sindsdien gestaag gestegen tot een percentage van 65,5% van de Amerikanen die een huis bezitten in 2021. Meer Amerikanen bezitten een huis dan tien jaar geleden, met ongeveer 9,2 miljoen meer huiseigenaren vandaag dan in 2011.

Maar zwarte Amerikanen hebben het kleinste deel van die groei gezien. Dit resulteert in wat voorstanders van huisvesting en economen een “raciale kloof in eigenwoningbezit” noemen tussen het aandeel zwarte gezinnen dat een huis bezit en het aandeel blanke gezinnen dat een huis bezit. Dat verschil is nu 29%, vergeleken met 26% in 2011.

Niet alle kopers hebben dezelfde kans op eigenwoningbezit of de vooruitzichten voor het genereren van rijkdom in de Verenigde Staten. De redenen zijn onder meer historische vooroordelen en redlining-praktijken die vandaag de dag voortduren. Deze week bereikte het ministerie van Justitie een schikking van $ 9 miljoen om beschuldigingen op te lossen dat Park National Bank in Ohio zich schuldig maakte aan een patroon van discriminatie op het gebied van hypotheekleningen door ‘redlining’ in Columbus, Ohio. Redlining is een illegale praktijk waarbij geldschieters het verstrekken van kredietdiensten aan mensen in specifieke gemeenschappen vermijden vanwege het ras of de nationale afkomst van de inwoners daar.

Maar volgens de NAR-analyse zijn er andere oorzaken, waaronder de hoge kosten van het eigenwoningbezit, de buitensporige kosten voor zwarte huizenkopers en extra discriminatie bij het verstrekken van leningen.

De betaalbaarheid van woningen kelderde in 2022 toen de hypotheekrente verdubbelde ten opzichte van het jaar ervoor en de huizenprijzen ongekende hoogten bereikten. Volgens het NAR-rapport moeten kopers nu jaarlijks meer dan $ 100.000 verdienen als ze een huis met een gemiddelde prijs willen kopen zonder hun budget te overschrijden.

Deze hogere drempel voor het betreden van eigenwoningbezit is nadelig voor zwarte gezinnen, die in 2019 een typisch nettowaarde van $ 24.000 hadden, vergeleken met een typisch blank gezin met $ 188.200 – bijna acht keer meer.

Het kopen van een huis hangt ook af van de kosten van huisvesting waar u woont en de specifieke combinatie van huisvestingskosten, werkzekerheid en lonen. Het eigenwoningbezit voor zwarte Amerikanen varieert van 15% tot 55% in het hele land.

De staten met het hoogste eigenwoningbezit voor zwarte Amerikanen waren South Carolina met 55%, Delaware met 54% en Mississippi met 54%. Daarentegen hadden North Dakota (15%), South Dakota (25%) en Alaska (27%) de laagste eigenwoningbezitpercentages.

Ondertussen varieerde het eigenwoningbezit van blanke Amerikanen van 50% tot 81% in het hele land.

Vrijwel alle huizenkopers, zo’n 90%, financieren de aankoop met een hypotheek. Zwarte Amerikanen worden hypotheken tegen een hoger tarief geweigerd, waarbij 20% van de zwarte en 15% van de Spaanse leningaanvragers hypotheken wordt geweigerd, vergeleken met ongeveer 11% van de blanke en 10% van de Aziatische aanvragers, volgens NAR’s analyse van Home Mortgage Disclosure Act-gegevens.

Alleen al kijkend naar zwarte Amerikanen, pieken de weigeringspercentages hoger als het gaat om leningen voor woningverbetering, met 51% geweigerd, volgens het rapport.

Een laag inkomen lijkt de belangrijkste reden te zijn dat meer zwarte huishoudens in deze gebieden geen hypotheek kregen. In staten met een weigeringspercentage van meer dan 20% bedroeg het mediane inkomen van zwarte aanvragers gemiddeld $ 59.160. De staten met de hoogste weigeringspercentages voor zwarte Amerikanen in 2021 waren Mississippi met 29%, Louisiana met 25% en South Carolina met 25%.

Daarnaast kunnen vooringenomenheid bij woningtaxaties ook zwarte huizenkopers en huiseigenaren benadelen.

NAR keek naar woningtaxatiegegevens van het Federal Housing Finance Agency en vergeleek de waardering van woningen in gebieden met een laag aantal minderheidsbewoners en gebieden met een hoog percentage en ontdekte dat meer huizen ondergewaardeerd waren in gebieden met een hoog percentage minderheidsinwoners Bewoners.

In 2021 had 23,3% van de woningen in gebieden met een hoge minderheid te maken met onderwaardering, terwijl dit voor 13,4% van de huizen in gebieden met een lage minderheid het geval was. NAR schatte dat de mediane taxatiewaarde 11% lager was in gebieden met meer dan woningen in gebieden met minder minderheden.

Van alle rassen geven zwarte huiseigenaren volgens het NAR-rapport meer van hun inkomen uit om hun huis te bezitten.

Over het algemeen is een algemene financiële vuistregel om niet meer dan 30% van uw inkomen aan woonlasten te besteden. Bijna 30% van de zwarte huiseigenaren bevindt zich op die drempel, goed voor 2 miljoen gezinnen. Slechts 21% van de blanke huiseigenaren wordt op die manier belast.

Veel zwarte huurders die proberen huiseigenaar te worden, hebben ook te maken met kosten, waardoor sparen voor een huis moeilijk wordt. Meer dan de helft van de zwarte huurders besteedt meer dan 30% van hun inkomen aan huur. En ongeveer 30% van de zwarte huurders besteedt meer dan 50% van hun inkomen aan huur, wat neerkomt op bijna 2,5 miljoen huishoudens.

Ter vergelijking: slechts 22% van de blanke huurders besteedt meer dan de helft van hun inkomen aan huur. Dit vertaalt zich naar ongeveer 5,1 miljoen blanke huurdershuishoudens.

Volgens het rapport is de oorzaak van het feit dat zwarte huurdershuishoudens meer kosten moeten dragen, dat hoewel ze een lager inkomen hebben – meestal ongeveer 30% lager – dan blanke huurders, hun maandelijkse huur niet significant lager is dan die van blanke huurders.

Het middeninkomen van zwarte huurders was $ 32.600, vergeleken met $ 45.310 voor blanke huurders in 2021 en de gemiddelde maandelijkse huur was $ 1.050 voor blanke huishoudens, vergeleken met $ 855 voor zwarte huurdershuishoudens. Hoewel de huurkosten naar verwachting in 2023 nog verder zullen stijgen, aldus het rapport, zal het voor zwarte huurdershuishoudens moeilijker worden om te sparen voor een aanbetaling voor de aankoop van een huis.

Nu de hypotheekrente is verdubbeld ten opzichte van een jaar geleden, zijn meer kopers, waaronder zwarte huizenkopers, uit het eigen huis verdreven. Met een gemiddelde rente voor een lening met een vaste rente van 30 jaar op 6,5%, kunnen maar weinig huurders het zich momenteel veroorloven om een ​​typisch huis te kopen.

Hoewel 17% van de blanke huurders het zich kan veroorloven om het huis met de gemiddelde prijs te kopen, kan slechts 9% van de zwarte huurders dit in het hele land doen, schatte NAR, en concludeerde dat de kloof in het eigenwoningbezit tussen blanke en zwarte huishoudens zal blijven bestaan.